Damit Ihre Immobilie
richtig bewertet wird
Mein Leistungsangebot für Sie
Für jeden Bedarf das
passende Gutachten...
Viele Menschen benötigen im Laufe ihres Lebens in ganz unterschiedlichen Situationen ein Sachverständigengutachten. Egal ob Geschäftsleute, Privatpersonen oder Behörden: es gibt verschiedene Gründe für ein Gutachten, um eine Immobilie zu bewerten. Je nach Zweck ergeben sich natürlich sehr unterschiedliche Bewertungskriterien und Arten von Gutachten. Im geschäftlichen Bereich geht es oftmals um steuerliche Belange, um den Kauf bzw. Verkauf oder um die Umwandlung einer Immobilie. Privat kommt man mit Gutachten vor allem bei Erbschaften, Schenkungen, Vormundschaften, Scheidungsangelegenheiten oder im Rahmen einer Finanzierung, eines Kaufs oder eines Verkaufs in Kontakt.
Um Sie als Experte unterstützen zu können, habe ich mich im Laufe der Jahre gezielt auf die nachfolgenden Gutachten spezialisiert.
...bei mir sind Sie genau
richtig
Wird in solchen Fällen ein Gutachten notwendig, ist es wichtig, fachlich kompetent und zuverlässig beraten zu werden. Mit jahrelanger Erfahrung bin ich Ihr Partner, wenn Sie ein zertifiziertes Gutachten benötigen. Technisch aufbereitete Daten, fachliche Kompetenz und regionale Expertise sind die Basis für die Wertermittlung Ihrer Immobilie. Dabei gehe ich auf die örtlichen Besonderheiten ein und stehe Ihnen für all Ihre Fragen zur Verfügung.
Um Sie als Experte unterstützen zu können, habe ich mich im Laufe der Jahre gezielt auf die nachfolgenden Gutachten spezialisiert:
Verkehrswertgutachten
Das Verkehrswertgutachten - auch Marktwertgutachten genannt - ist eine zentrale Entscheidungsgrundlage für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Es gibt den Verkehrswert einer Immobilie zu einem festen Stichtag wieder und beinhaltet nach §194 BauGB eine vollumfängliche Dokumentation aller nötigen Unterlagen zu einer Immobilie oder einem Grundstück.
Der Wert wird dabei ohne subjektive Einflussnahme ermittelt.
Ganz allgemein stellt diese Form des Gutachtens die Verhandlungsgrundlage für alle Immobilientransaktionen dar. Ebenso kommt es bei der Beleihung für eine Fremdfinanzierung zum Tragen und kann bei einer Vermögensauseinandersetzung Klarheit schaffen. Nachdem bei Erbschaften Immobilien ebenso wie Geldvermögen behandelt werden, ist bei der Ermittlung des zu versteuernden Vermögens der Verkehrswert der Immobilie bzw. des Grundstücks unerlässlich. Auch bei einer Aufteilung von Kapitalvermögen und Immobilien schafft ein Verkehrswertgutachten Transparenz über die tatsächlichen Ansprüche und kann so viele Streitigkeit vermeiden.
Kurzum: Mit einem Verkehrswertgutachten behalten Sie den Durchblick im Immobiliendschungel und wissen zu jeder Zeit, was Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück wert ist. So haben Sie bei Verhandlungen immer die Oberhand, denn: Wissen ist Macht, vor allem auf dem Immobilienmarkt.
Beleihungswertgutachten
Bei Kreditfragen rund um den Erwerb einer Immobilie stellt ein Beleihungswertgutachten mit einer sachverständigen Standortanalyse und einem Verkehrswertgutachten mit ertragsorientierten Schwerpunkten ein wichtiges Instrument zur Risikominimierung dar. Ein Beleihungswertgutachten ermittelt den Wert für die Höhe eines Darlehens Ihrer Immobilie.
Der Beleihungswert gibt an, welchen Wert die Bank aufgrund möglicher Zahlungsprobleme des Kreditschuldners durch einen Verkauf oder eine Versteigerung der beliehenen Immobilie mindestens erhalten würde. Kreditinstitute vergeben meist 60 - 80% des eigentlichen Immobilienwerts. Die Differenz zu den Gesamtkosten muss dann durch Eigenkapital gedeckt werden. Selbstverständlich können auch bereits vorhandene Immobilien beliehen werden, beispielsweise, um eine weitere Immobilien finanzieren zu können.
Im Gegensatz zum Verkehrswertgutachten wird bei einem Beleihungswertgutachten die Dauer des Darlehens und nicht ein bestimmter Stichtag angewendet.
Flächenberechnung für Wohnmietflächen und für Gewerbemietflächen
Zu den ausschlaggebenden Faktoren, die den Wert einer Immobilie (oder die Miethöhe) bestimmen, gehören unter anderem die Wohn- und Nutzfläche sowie die sogenannte Bruttogrundfläche. Nicht selten sind leider keine Pläne vorhanden oder die Flächen werden nur grob oder sogar falsch angegeben. Ohne Flächenabgabe jedoch kann der Wert einer Immobilie nicht ermittelt werden.
Mit falscher Flächenangabe führt der Wert einer Immobilie folglich auch zu falschen Ergebnissen, die für Sie zum Nachteil sein können. Eine korrekte Flächenberechnung ist zudem auch für eine einwandfreie Nebenkostenabrechnung und Wohnungsübergaben bzw. -abnahmen wichtig, um unnötigen Streit zu vermeiden.
Als zertifizierter Gutachter erstelle ich die rechtssichere Nutzflächenberechnung für Ihr Objekt nach den jeweils gültigen Normen. Das gilt sowohl für privat genutzte Immobilien als auch für gewerblich genutzte Flächen.
Bewertung nach internationalen Methoden
Mit der fortschreitenden Internationalisierung und Globalisierung steigen auch die Anforderungen an die Immobilienbewertung. Immobilienwerte müssen längst nicht mehr nur nach nationalen Bewertungsmethoden Bestand haben,sondern oftmals auch international transparent und vergleichbar sein.
Um Ihnen auch bei internationalen Transaktionen als Experte zur Seite stehen zu können, habe ich mich zusätzlich auf die sechs nachfolgenden internationalen Gutachtenarten spezialisiert.
Discounted Cash Flow: Bei dieser Methode werden verschiedene Komponenten wie Mieteinnahmen, Inflationsraten, Bewirtschaftungskosten wie Renovierungsmaßnahmen und daraus resultierende Cash Flows, die auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert werden, periodengerecht, meist jährlich, übersichtlich aufgeführt. Es werden geplante Ausgaben und Szenarien der Immobilie für einen bestimmten Betrachtungszeitraum (bspw. 10 Jahre) angesetzt, sodass der Investor eine gute Übersicht für seine Liquiditätsplanung erhält. In den Discounted Cash Slow (kurz: DCF) fließen demnach verschiedene Werte einer Immobilie, die mit einem angemessenen Zinssatz auf einen festen Bewertungsstichtag abgezinst und addiert werden. Je nach Ziel der Bewertung kann so der Kapitalwert der Investition oder der interne Zinsfluss ermittelt werden. Aber Achtung: treten andere Szenarien ein, als im Vorfeld erwartet, kann die ermittelte Liquiditätsplanung fehlerhaft sein.
Market Value: Bei internationalen Kunden oder globalen Geschäftsbeziehungen ist oft ein Bericht nach International Valuation Standards (IVS) erforderlich. Die Market Value Methode gibt den besten Preis an, zu dem eine Immobilie zum Bewertungsstichtag ohne Bedingungen und gegen Barzahlung verkauft werden könnte. In dieser Methode sind jedoch folgende Kriterien vorausgesetzt:
1. Es existiert ein williger Verkäufer
2. Vor dem Bewertungsstichtag wird ein angemessener Zeitraum zur Vermarktung der Immobilie bei den bestehenden Marktverhältnissen zur ordentlichen Vermarktung und zur Einigung über den Preis, die Konditionen sowie der Eigentumsübertragungen eingehalten
3. Die Marktverhältnisse, das Preisniveau und weitere Umstände bleiben zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und dem Eigentumsübergang unverändert
4. Gebote von weiteren Käufern mit besonderem Interesse finden keine Berücksichtigung
5. Beide Parteien handeln mit Marktkenntnis, Umsicht und ohne Zwang
Comparative Method: Die Comparative Method ist die britische Form des Vergleichswertverfahrens. Sie basiert auf vergleichbaren oder vergleichbar gemachten Daten und findet meist Anwendung bei der Bewertung unbebauter Grundstücke, selbstgenutzter Gewerbeobjekte sowie Wohnimmobilien. Dieses Verfahren stellt den einfachsten und direktesten Ansatz der angelsächsischen Wertermittlung dar und gliedert sich in vier Schritte:
1. Auswahl der Vergleichsobjekte
2. Analyse der Transaktionsdaten der Vergleichsobjekte
3. Anpassung der Verkaufspreise bezüglich Abweichungen von Lage, Zustand, Ausstattung und Marktbewegung
4. Bestimmung des Market Value der zu bewertenden Liegenschaft
Grundvoraussetzung für die Anwendbarkeit dieses Verfahrens ist die Verfügbarkeit geeigneter Vergleichsobjekte. Mit zunehmenden Abweichungen bei den Vergleichsmerkmalen wird die Aussagekraft also immer geringer.
Contractors Test: Der Contractors Test ist auch bekannt als Cost Approach oder Depreciated Replacement Cost und wird vor allem bei der Bewertung für das Finanzamt oder für Bilanzierungszwecke angewandt. Der Wert des Grundstücks ermittelt sich dabei aus der Summe des Bodenwertes und der Kosten, die für die neue Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes anfallen würden. Eine Wertminderung durch Alter und baulichen Zustand muss eingerechnet werden. Das Verfahren ist vergleichbar mit dem deutschen Sachwert, wird heutzutage jedoch kaum mehr angewandt.
Investment Method: Die Investment Method entspricht dem Ertragswertverfahren. Immobilien werden demnach unter dem Fokus der Renditen bewertet. Im Gegensatz zum deutschen Verfahren wird allerdings nicht zwischen Gebäude- und Grundstückswert differenziert. Zudem wird eine ewige Rente vorausgesetzt, also eine unbegrenzte Ertragskraft der Immobilie. Ähnlich wie im deutschen Ertragswertverfahren werden zunächst die gesamten Mieteinnahmen (ohne Steuer und Nebenkostenvorauszahlungen) ermittelt. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten werden abgezogen. Dieser Jahresreinertrag wird mit einem Multiplikator vervielfacht, der sich aus Renditen vergleichbarerer Transaktionen ableitet. Zuletzt werden die marktüblichen Grunderwerbskosten abgezogen. Bekannt sind die Verfahren "Term and Reversion" bei under-rented properties (unter dem Marktniveau vermietete Objekte) sowie "Hardcore Method" bei over-rented properties (über dem Marktniveau vermietete Objekte).
Residual Method: Das Residualwertverfahren - auch Investoren- bzw. Bauträgermethode genannt – ermittelt den maximalen Bodenkaufpreis. Das Verfahren wird meist im Rahmen der Projektentwicklung genutzt, nämlich dann, wenn der Investor wissen muss, welcher maximaler Grundstückspreis gezahlt werden kann, um ein Projekt wirtschaftlich zu realisieren. Diese Methode geht von einem fertig gestellten Gebäude aus, das entweder vermietet oder verkauft werden kann. Es wird zunächst der vorläufige Verkehrswert der fertiggestellten Immobilie ermittelt. Davon werden alle notwendigen Kosten, einschließlich z. B. Gestehungskosten, Finanzierungskosten und Unternehmergewinn abgezogen. Der verbleibende Wert bildet dann den maximal zu zahlende Grundstückspreis, also das Residuum ab. Aber Vorsicht: Finanzierungskosten oder Unternehmergewinn stellen keine einheitlichen und für alle Marktteilnehmer gleich großen Werte dar. Dadurch kann es zu unterschiedlichen Residuen kommen.
So gelangen Sie zu Ihrem Gutachten:
Kontaktaufnahme:
Sie schildern die Situation, ich lege die Gutachtenart fest
Terminvereinbarung:
Wir vereinbaren einen Termin zur Besichtigung
Vor-Ort-Besichtigung:
Bei dem gemeinsamen Vor-Ort-Termin begutachten wir das Objekt anhand aller wichtigen Kriterien
Je nach Umfang:
manchmal braucht es gegebenenfalls noch weitere Ortsbegehungen, um offene Punkte abzuklären
Vollständigkeit der Unterlagen:
Im Ortstermin werden die erforderlichen Unterlagen geprüft und abgestimmt. Sollten Unterlagen fehlen oder nicht vorhanden sein, werden diese durch mich eingeholt
Wertermittlung:
Im Rahmen des Gutachtens erfolgt dann die Wertermittlung
Vorab-Entwurf:
Ehe das Gutachten fertiggestellt wird, erhalten Sie einen Entwurf zur Durchsicht
Fertiges Gutachten:
Ihr Gutachten wird final erstellt, übersendet, gestempelt und unterschrieben